Trends der Immobilienbranche 2016 (Serie, Teil 7)

Sehr geehrte Leser,

im 7. Teil unserer Serie geht es um den Megatrend Globalisierung. Globalisierung führt dabei zu einer internationalen Verflechtung in den verschiedensten Bereichen, sei es (finanz)wirtschaftlich, (umwelt)politisch, kulturell oder demographisch.

Letzter Teilbereich wurde bereits mit Hinblick auf die Folgen demographischer Schwankungen, sprich eines Bevölkerungsrückgangs bei gleichzeitiger Überalterung und / oder eines plötzlichen externen Schocks beispielsweise durch Flüchtlinge oder illegale Einwanderer, näher beleuchtet. Diese Einschätzungen finden Sie im ersten sowie im zweiten Teil der Serie.

Insbesondere finanz- und sicherheitspolitische Risiken prägen derzeit das globale Investitionsklima in entscheidendem Maße. Diese reichen von der Schuldenkrise und wirtschaftlichen Rezession zahlreicher Schwellenländer wie Brasilien, China und Argentinien, der nach wie vor anhaltenden Eurokrise bis hin zu regionalen Kriegen wie in Syrien und im Irak. Geopolitischen Verschiebungen wirken sich direkt oder indirekt auf die globalen Immobilienmärkte aus. Krisen führen dazu, dass das Vertrauen in die Politik abnimmt, Kapital abgezogen wird und Auslandsinvestitionen neu ausgerichtet werden. Staaten, die in besonderem Maße von Auslandsinvestitionen abhängig sind, versuchen dies über makroökonomische Instrumente einer Währungs- und Zinspolitik zu verhindern.

Während globaler Finanzkrisen kooperieren Staaten jedoch auch engmaschig, beispielsweise im Rahmen der Koordinierung ihrer Zentralbanken, der Bereitstellung von Konjunkturprogrammen oder der Stabilisierung des internationalen Bankenwesens. Das ist deshalb notwendig geworden, da die globale Finanzarchitektur weitreichend mit den jeweiligen Immobilienmärkten verzahnt ist. In diesem Beitrag liegt der Fokus daher auf dieser finanzwirtschaftlichen Verflechtung, die immer öfters unter enormen Druck durch gesamtwirtschaftliche Rezessionen, Spekulationen und Währungskrisen gerät. Finanzblasen folgen dann nämlich meist auf Immobilienblasen, so wie es 2007/08 der Fall war.

Immobilien – eine globale Wertanlage

Die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007/ 08 hat gezeigt, welche globalen Verwerfungen entstehen können, wenn risikohaftes privatwirtschaftliches Handeln aufgrund der heutigen Grundstruktur ganze Finanzmärkte ins Wanken bringen kann. Das ist gerade vor dem Hintergrund wichtig, da die weltgrößten Immobilienfirmen bzw. -besitzer, die Immobilien kaufen, verwalten und verkaufen, Hedgefonds, spezielle Immobilien-Aktiengesellschaften oder Private-Equity-Firmen sind.

Immobilien werden dabei über Indizes wie den Dow Jones Real Estate Securities Index oder den TR/GPR-Index weltweit gehandelt. Gerade bei Gewerbeimmobilien, die beliebteste Anlageklasse mit all ihren Unterkategorien (Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien), sind offene Immobilienfonds weit verbreitet.

Allgemein gilt, dass die Immobilienbranche 2015 ein Auslandsinvestitionsvolumen von mehr als $81 Mrd. erfahren hat. Zudem wurden im gleichen Jahr 48% mehr Projekte umgesetzt als noch 2014, sprich die Branche wächst und erfreut sich großer Beliebtheit von Investorenseite.

Insgesamt lässt sich daher feststellen, dass sich das Transaktionsvolumen innerhalb der globalen Immobilienwirtschaft seit 2007 verdreifacht hat und 2014 bei $1.328 Mrd. lag. Dabei entfällt das größte Wachstum auf Asien. Europa konnte bisher nicht das Vorkrisenniveau erreichen. In Nordamerika ist hier die Tendenz deutlich positiver. Dennoch muss erwähnt werden, dass aufgrund der weltweit gestiegenen Nachfrage ein enormer Druck auf die Renditen entstanden ist. In allen drei Kernmärkten (Europa, Nordamerika und Asien) sind diese seit 2009 gesunken. Vor allem bei Gewerbeweimmobilien. Eine Folge hiervon ist, dass Anleger aufgrund einer überaus optimistischen Grundhaltung von immer weiteren Preissteigerungen ausgehen, so dass die Geschäfte deutlich spekulativer werden. Deren Erfolg zieht weitere Anleger an, so dass die Preise weiter steigen. Die Gefahr einer Blase steigt.

Immobilien sind deshalb für Anleger so interessant, da sie sich in Krisenzeiten schon seit langer Zeit als sichere Anlage bewährt haben (im Vergleich zu Aktien oder Rohstoffen). Kritisch zu betrachten ist jedoch die steigende Zahl von Immobilienblasen, die in immer kürzeren Intervallen in Premiummärkten vorkommen. Gleichzeitig ziehen sich diese auf Basis exzessiver Preissteigerungen immer stärker in die Länge. London gilt weltweit als Paradebeispiel für diese Entwicklung. Dadurch verkommt die Immobilie in Premiumlagen zu einer Wertanlage ausschließlich für die Reichen. Dies ist insbesondere für Länder wie Deutschland problematisch, da sich Immobilien als Altersvorsorge stets als sehr beliebt erwiesen haben, diese jedoch in Großstädten und städtischen Ballungsgebieten für mehr und mehr Interessenten unbezahlbar werden. Das geht auch darauf zurück, dass der Anteil an ausländischen Investoren im Immobiliensektor in Kernmärkten wie Deutschland, Großbritannien und den USA stetig zunimmt. Der spekulative Preiskampf führt oftmals dazu, dass in diesen Ländern einschließlich Kanada und Australien die Immobilienpreise teilweise bis zu 40% oder mehr überbewertet werden.

Der Immobilienmarkt Deutschland: Die Lage ist angespannt

Der Investmentmarkt für Immobilien befindet sich in einer langjährigen Aufschwungphase (vor allem aufgrund der Niedrigzins- und expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, kurz EZB). Doch erreicht das Preisniveau in einigen Städten besorgniserregende Höhen.

Dies liegt daran, dass aufgrund steigender Einkommen, einer guten Beschäftigungsentwicklung, des hohen Bedarfs an Wohnraum und sehr günstigen Finanzierungsrahmen die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinspolitik erscheinen Immobilien auch als attraktivste Anlage zur Altersvorsorge. Auch stehen Investoren zunehmend unter Druck, da es an renditestarken Anlagen mangelt und die Renditen allgemein so niedrig wie 2007 nicht mehr sind.

Die größten Preissprünge von mehr als 33% erfahren dabei derzeit sogenannte B-Städte. Diese Steigerungen werden sich auch kurzfristig nicht entspannen. Dies hat mehrere Gründe. Ein großes Problem ist, dass vor allem Bauland ein Engpass bleibt. Auch wenn Baugenehmigungen steigen, dauert es noch einige Jahre, bis Neubauten den Markt abkühlen werden können. Vermehrt wird es nun auch in schlechteren Lagen Preissteigerungen geben. Zudem verbleibt das Engagement ausländischer Investoren auf hohem Niveau, was zusätzlich den Markt unter Druck setzt.

Die aktuelle Situation: Kommt sie wieder, die globale Finanzkrise?

Aktuelle Risikostudien bewerten vor allem die Globalisierung der Finanzmärkte, also die zunehmende Volatilität der Finanzströme sowie die Währungskrisen in Japan und Europa als kritisch. Auch wenn die Entwicklungstendenzen noch nicht eindeutig sind.

Die Ergebnisse zeigen darüber hinaus, dass der globale Immobilienmarkt nicht ausreichend vorbereitet ist, auf mögliche Risiken zu reagieren.

Weitere aktuelle Krisen wie der drohende Brexit, das Stottern des Wirtschaftsmotors China, die politische Instabilität im Nahen Osten, der dramatische Anstieg von Terroranschlägen sowie der mögliche Kollaps der Industrie fossiler Brennstoffe führen schlussendlich dazu, dass das allgemeine Vertrauen von Investoren schwindet, Auslandsinvestitionen abgezogen, Aktien abgestoßen werden und so die Finanzmärkte wieder unter Druck geraten. Problematisch ist auch, dass sich selbst in Bezug auf die letzte große Finanzkrise 2007/08 Ökonomen, Banken, Finanzexperten und Politiker gleichermaßen uneins darüber sind, ob eben diese Krise bereits überwunden sei und ob, gesetzt des Falles sie ist es nicht, gar eine neue droht.

Die aktuelle globale Lage stößt in die Richtung von letzterem. So warnt der Internationale Währungsfonds (IMF) in seinem aktuellen Bericht zur globalen Finanzmarktstabilität vor einer Finanzkrise 2.0. Trotz der Vorteile der Niedrigzinspolitik wird befürchtet, dass Investoren immer größere Risiken akzeptieren, um im Niedrigzinsumfeld höhere Renditen zu erzielen. Das könne zu Übertreibungen an den Börsen führen. Zudem könnten die Wechselkursschwankungen zunehmen, was besonders für Schwellenländer gefährlich werde. Bemängelt wird ebenfalls die zu geringe Eigenkapitalisierung der Banken. Sie ist zwar höher als 2007, doch sind viele Assets der Bankinstitutionen in Staatsschulden und Konsumentenkrediten angelegt. Ebenso musste der IMF erneut die Wachstumsprognosen für die globale Weltwirtschaft kürzen. Demnach soll der globale Output um 4 % schrumpfen im Vergleich zum Vorjahr.

Auch kann sich die massive monetäre Expansionspolitik der EZB im Rahmen des Quantitive Easing negativ auswirken, da durch die sehr hohe Marktliquidität hohe Kapitalflüsse zwischen Ländern und Anlageklassen entstehen. Möglich ist daher ein Kollaps für die Märkte, aus denen Kapital abgezogen wurde.

Ebenfalls bergen die Schuldenberge, vor allem in den USA und in China enormes Krisenpotenzial. Die amerikanischen Staatsschulden belaufen sich schon auf mehr als $19 Billionen. Die Privatwirtschaft trägt einen Berg von mehr als $12 Billionen. In China vervierfachten sich die Staatsschulden seit 2007 und machen nun 282% des BIP aus. Mehr als die Hälfte aller vergebenen Darlehen in China sind mit dem dortigen Immobiliensektor verknüpft.

Trotz der bestehenden und drohenden Risiken gilt gerade die globale Immobilienwirtschaft aufgrund vergleichsweise hoher Renditen bei gleichzeitig niedrigen Zinsen als immer noch sichere Anlageklasse, wie auch der auch der Globale Investorausblick 2016 von Colliers zeigt. Dabei wird erwartet, dass das globale Investitionsvolumen um mehr als 11% im Vergleich zu 2015 steigen wird. Dabei verbleiben die grenzüberschreitenden Topinvestitionsziele 2016 die gleichen: London, Shanghai, Hong Kong, Peking, New York, Los Angeles, Sydney, Paris, San Francisco und Tokyo, wobei insbesondere die deutschen Großstädte wie Berlin, München und Frankfurt erhöhte Beliebtheit erfahren. Dies könnte sich jedoch bis Ende des Jahres und im Fortlauf 2017 ändern, da erwartet wird, dass diese Kernmärkte aufgrund der Schwierigkeit, Renditeerwartungen zu erfüllen, und der Übersättigung weniger interessant werden.

In unserem achten Teil der Blogserie lesen Sie über die Megatrends Wertewandel & neue Arbeitswelten.

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Über den Autor: Christian Hellwig ist Manager für Unternehmenskommunikation & Public Affairs bei My Real ID