Trends der Immobilienbranche 2016 (Serie, Teil 8)

Sehr geehrte Leser,

im 8. Teil unserer Serie geht es um die Megatrends Wertewandel & Neue Arbeitswelten. Beide Trends sind eng miteinander verwoben und bedingen sich gegenseitig. Diese Themenbereiche wurden bereits in vorausgegangenen Teilen unserer Serie angerissen, wie z.B. im Rahmen der Megatrends Rohstoffmangel & Nachhaltigkeit; Technology, Digitalisierung & Big Data und Share Economy & Multifunktionalitäten.

Der aktuelle Teil unserer Serie fügt die genannten Aspekte in ein größeres Gesamtbild ein und fokussiert sich dabei am Ende auf Büroimmobilien als Fallbeispiel für die Auswirkungen beider Megatrends. Unter einem gesellschaftlichen Wertewandel versteht man dabei, dass sich insbesondere sozio-kulturelle Werte und (individuelle) Wertsysteme grundlegend ändern.

Nachhaltigkeit als erste Säule des Wertewandels

Nachhaltigkeit wirkt umfassend und verändert unser Denken und Handeln in Bezug auf Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft. Vor allem in der entwickelten Welt erfährt Nachhaltigkeit einen hohen Stellenwert und konstituiert sogar ein oftmals entscheidendes Wettbewerbskriterium. Dies gilt auch für die Immobilienbranche (siehe Teil 4 unserer Serie).

Entscheidend hierfür ist, dass dieser Trend die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien beeinflusst und gerade bei der Immobilienbewertung für Investoren an Bedeutung enorm zugenommen hat. Zum Einen aus finanziellen Gründen, zum Anderen aufgrund der gesellschaftlichen Akzeptanz.

Darauf aufbauend verändert sich, wie im 4. Teil unserer Serie näher erläutert, zunächst einmal die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden und kostenoptimierten Flächen, vor allem im Neubausektor. Auch vor dem Hintergrund, dass nutzbare Flächen in städtischen Ballungsgebieten, auch aufgrund der zunehmenden Urbanisierung, Mangelware darstellen und die optimierte Nutzung bereits bestehender Flächen höchste Priorität genießt.

Konkret bedeutet dies, dass die gesellschaftlich elementaren Werte der Energieeffizienz und des Recyclings die Anforderungen an die Immobilien- und Bauwirtschaft rasant verändern. Dies bedeutet, dass Neubauten beispielsweise als Niedrigstenergie- und Energie-Plusgebäude konzipiert werden. Letzteres bezieht sich darauf, dass Gebäude durch ihre Konzeption mehr Energie generieren, als für ihren Betrieb und von den Bewohnern benötigt wird. Dies geht einher mit speziellen “Eco-Home Rankings”, die Baustandards festlegen und Zertifizierungen vergeben. Das „Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ wird seit 2009 vergeben und ist der nationale Ökostandard.

All die genannten Aspekte wirken sich direkt auf die Bewertung von Immobilien aus, da die Ökobilanz von Bauten der entscheidende Gradmesser hierfür wird. Bestandsimmobilien werden daher immer öfters komplett energetisch saniert, um vor diesem Hintergrund ihre Bewertung zu verbessern. Gleiches gilt für den Prozess der Nachverdichtung bestehender Strukturen mittels Konversion und Neugestaltung ganzer Stadtteile.

Individualismus als zweite Säule des Wertewandels

Neben dem Faktor Nachhaltigkeit spielt die individuelle Entfaltung eine tragende Rolle, wenn man vom Wertewandel der gegenwärtigen Gesellschaft spricht. Individuelle Entfaltung bedeutet dabei, dass sich Menschen mehr und mehr als Individuum warnehmen und sich selbst verwirklichen wollen. Dies gilt vor allem verstärkt für Frauen.  

Eine Folge hiervon ist, dass traditionelle Lebensformen, wie zum Beispiel die Familie, hierdurch an Bedeutung verlieren und werden durch im Lebensverlauf wechselnde soziale Bindungen ersetzt. Diese Form der sozialen Mobilität führt zu kleineren und über die Zeit flexiblen Lebensgemeinschaften. Trotz des derzeit bestehenden Bevölkerungsrückgangs wird durch diese Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße die Zahl der Haushalte zunehmen (vor allem Ein- und Zweipersonen-Haushalte). Die Folge: Die Nachfrage nach Immobilien und die damit verbundenen Preise steigen weiter, primär jedoch in städtischen Ballungsgebieten und Großstädten. Aufgrund der größeren Haushaltszahl und der höheren sozialen Mobilität wird zudem die Fluktuation von Mietern erheblich zunehmen, da sich die privaten Lebens- und Arbeitssituationen schneller und tiefgreifender wandeln.

In Bezug auf das Arbeitsleben werden insbesondere flache Hierarchien und kleine, flexible Teams mit einem erhöhten Verantwortungsgrad dieser stärkeren persönlichen Entfaltung mehr und mehr gerecht.

Büroimmobilien und Wertewandel – Wie das Büro der Zukunft aussehen wird

Büroimmobilien dienen im Folgenden als Fallbeispiel dafür, wie sich verändernde Wertvorstellungen auf tradierte Arbeitsweisen auswirken.

Zunächst lässt sich feststellen, dass in westlichen Städten die Nachfrage nach Büroimmobilien weiter steigen wird, da durch ein gestiegenes Bildungsniveau vor allem der tertiäre Sektor wächst. Auch die höhere Erwerbstätigkeit von Frauen führt in Verbindung mit deren  Ausbildung zu mehr Bürobeschäftigten in Deutschland.  

Arbeitsprozesse der Zukunft werden flexibler und standortunabhängiger sein. Büros unterteilen sich dann in Arbeits- und Ruhezonen und Bereichen zum Feiern, die offen gehalten sind und / oder als Zellenbüros umgesetzt werden, um den formellen wie informellen Austausch im Rahmen der Projekt- und Teamarbeit zwischen den Mitarbeitern zu verbessern (Stichwort: Co-Working Space). Typischweise wird es keine festen Arbeitsplätze mehr geben. Vielmehr arbeitet jeder Beschäftigte an dem Platz, den er gerade benötigt. Dies kann auch das zu Hause sein, auf Reisen oder beim Kunden vor Ort. Somit verschwimmen die Grenzen zwischen Privat- und Arbeitssphäre immer mehr. Die Folge ist oftmals auch, dass Arbeitnehmer zunehmend Privates am Arbeitsplatz erledigen (dies stellt jedoch vor allem die IT-Sicherheit von Unternehmen vor neue Herausforderungen).

Flächen, egal ob im Wohn- oder Arbeitsbereich, unterliegen in ihrer Nutzung einem ständigen Wechsel und spiegeln vor allem die Arbeits- und Personalkultur wider. Feste Präsenzzeiten im Büro gehören somit der Vergangenheit an.

Wichtig hierbei ist, neben flachen Hierarchien, dass Arbeitnehmer in die Konzeptgestaltung der Büroräume und die Umsetzung der Arbeitsprozesse miteinbezogen werden. Diese Einbindung führt im Umkehrschluss dazu, das Mitarbeiter deutlich motivierter sind und effizienter arbeiten. Inwiefern Home Office hier tatsächlich einen Mehrwert schaffen kann, muss jedes Unternehmen selbst bewerten und entscheiden, auch vor dem Hintergrund der Bindung von Angestellten an das Unternehmen.

Share Economy und die multifunktionale Nutzung von privatem Wohnraum und Gewerbe- und Geschäftsimmobilien sind auch eine Antwort auf sich verändernde Arbeitsweisen und Wertvorstellungen (siehe auch Teil 6 der Serie). Beide Faktoren entsprechen dabei dem gestiegenen Bedürfnis, Güter gemeinsam, temporär und ohne Eigentumsanspruch zu nutzen, um so die anfallenden Transaktions- und Nuztungskosten von Immobilien zu reduzieren. Auch das Gemeinschaftsgefühl erlebt in diesen Strukturen eine Renaissance.

Aufgrund geänderter Konsumansprüche der urbanen, und hier vorallem der jungen Stadtbevölkerung ist es für Arbeitgeber stetig wichtiger geworden, ihre Büro- und Gewerberäume näher an den Angestellten oder dem gewünschten Talentpool zu lokalisieren. Insbesondere Tech-Hubs  nehmen hier immer mehr Platz ein. Diesen neuen Ansprüchen müssen schon Bauentwickler mit speziellen Designs und (technischen) Ausstattungen der Gebäude Rechnung tragen. Metropolregionen entwickeln darüber hinaus ein neues Architekturverständnis von Design und Konzeption und verlangen nach neuen charakterspezifischen Gebäuden als Ausdruck neuer Werte und Vorstellungen.

In unserem neunten Teil der Blogserie lesen Sie über den Megatrend Regulierung.

Weitere interessante Themen finden Sie auf unserem Blog oder folgen Sie uns auf Facebook unter https://www.facebook.com/myrealid.official.  

Über den Autor: Christian Hellwig ist Manager für Unternehmenskommunikation & Public Affairs bei My Real ID